Naturalmente, los compradores, tienen dudas sobre los costos que deben asumir en la transacción de una vivienda y tienen preguntas, como cuáles y qué son los costos de cierre de una casa, quién paga los gastos de cierre y cuánto tarda el cierre de una casa.
Es normal tener estos interrogantes, y otros seguramente, ya que se entiende que es importante proveer ese dinero, y vigilar que todos los documentos queden en regla, es decir, no quieres inconvenientes de último momento.
Por lo que en este artículo, te explicamos de la manera más sencilla y completa, cuáles son los costos de cierre de una casa, quién los paga y cuánto tarda este proceso.
¿Cuáles son los costos de cierre de una casa?
Los costos de cierre de una casa son tarifas adeudadas, en el que normalmente pagan compradores y vendedores, al cierre de una negociación de bienes raíces, además del valor de compra de la propiedad.
Estos costos de cierre deben ser informados por ley a compradores y vendedores y pactados antes de que se pueda concluir un acuerdo de bienes raíces.
¿Qué incluyen los costos de cierre?
A continuación una lista de tarifas habituales que a menudo puedes esperar para calcular gastos de cierre y qué significan:
TARIFAS RELACIONADAS CON LA PROPIEDAD.
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- Tasación de la propiedad, cuota pagada a un tasador de vivienda, quien reporta al prestamista una estimación del valor de mercado de la vivienda; tienes derecho a solicitar una copia de la tasación antes del cierre y ver cómo el precio acordado se compara con ventas similares en la misma zona.
- La tarifa de inspección evalúa posibles daños de la casa, si es antigua.
- Tarifa de transferencia de la asociación de propietarios, cualquier tarifa de HOA es pagada por el vendedor hasta la fecha del cierre.
- Tarifa de la encuesta, cuota recaudada por una compañía de topografía (no obligatoria en todos los estados) para constatar los límites de propiedad.
- Comisión del agente de bienes raíces, generalmente el vendedor pagará las comisiones del agente de bienes raíces del comprador y del vendedor.
- Tarifa de la oficina local de grabación, cuota cobrada por la grabación de registros públicos.
Tarifa de búsqueda de título, analiza el historial de registros públicos de propiedad.
IMPUESTOS Y SEGUROS
Son prorrateados (repartidos), el vendedor paga desde el 1 de enero del año en curso hasta la fecha del cierre y el prestatario cancela el resto.
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- Seguro de propietarios de vivienda, cubre posibles daños a tu casa.
- Seguro del título del prestamista, tarifa que ampara al prestamista si surge disputa de propiedad o gravamen que no se halló en la indagación del título.
- Seguro hipotecario privado (PMI), por pago inicial inferior al 20%, seguramente debas pagar este seguro.
- Impuesto real, al cierre espera pagar algún impuesto local al bien adeudado dentro de dos meses posteriores a la compra de la casa.
- El impuesto de transmisiones patrimoniales, es recaudado por el estado o localidad para transferir el título del vendedor-comprador.
Prima de seguro hipotecario FHA, los préstamos FHA requieren una prima de seguro hipotecario por adelantado UFMI del 1.75% del monto del préstamo base que se paga al cierre (o incluirlo en la hipoteca) y una prima de seguro anual (MIP), que puede variar entre el 0.45 a 1.05 %.
TARIFAS RELACIONADAS CON LA HIPOTECA
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- La tarifa de originación del préstamo, cubre el costo de procesar tu crédito; habitualmente es del 1% del total del préstamo.
- Tarifa de informe de crédito, cuota para extraer tus informes de crédito y puntaje de los tres principales burós de crédito USA; algunos prestamistas no cobran esta tarifa.
- Tarifas de investigación del estado tributario para inspeccionar tus pagos de impuestos a la propiedad y notificar inconvenientes con pagos atrasados o fallidos de impuestos a la propiedad que puedas tener.
- Comisión de suscripción, que cobra el prestamista para verificar tu información financiera, ingresos, empleo y crédito para la aprobación final del préstamo.
- Los puntos de descuento, pago opcional para reducir tasa de interés de tu préstamo y, por ende, reducir tu pago mensual.
- Tasa de solicitud, es un cargo cobrado por el prestamista (no todos la cobran) para procesar tu solicitud de hipoteca.
- Bloqueo de tarifa, cuota optativa recaudada por el prestamista para respaldar una tasa de interés específica por periodo limitado. Este efectivo te ampara contra un aumento repentino en las tasas de interés.
- Los cargos por intereses diarios prepagados, cubren cualquier interés que se acumule en tu hipoteca desde la fecha de cierre hasta la fecha de tu primer pago de hipoteca.
- Tarifa de financiamiento de Asuntos de Veteranos, cargo que se cobra como un porcentaje del monto del préstamo; la tarifa la puedes pagar al cierre o incluirse en tu hipoteca. Algunos prestatarios están exentos.
TARIFAS VARIAS
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- Honorario de abogados, algunos estados piden tener un abogado experto en contratos de compra-venta de bienes raíces.
- Depósito de garantía, algunos prestamistas solicitan consignar dos meses de impuestos al predio y pagos de seguros hipotecarios en una cuenta de depósito en garantía al cierre.
- Tarifa de mensajería, la cual cubre el costo del transporte de documentos para completar la compra-venta. Si el cierre es digitalmente, de pronto no pagarás este costo.
- La inspección de plagas, es una revisión profesional de termitas. Algunos estados y algunos préstamos asegurados por el gobierno la requieren.
- Tarifa de determinación y monitoreo de inundaciones, pago a inspector de inundaciones certificado, solo si requieres este seguro.
- Abstracto (Abstract) pagada por el vendedor; se utiliza principalmente cuando se compra tierra.
- Estampillas y traspaso, las paga el vendedor.
NOTA: Los regalos de capital (ventas de bienes raíces a un familiar o amigo a un precio por debajo del mercado) pueden incurrir en algún costo de cierre.
¿Cuánto puede valer los costos de cierre de una casa?
El monto total de los costos de cierre varía según:
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- Ubicación,
- La casa en sí,
- El valor de la propiedad
- Y el tipo de préstamo.
Como regla general, los compradores de vivienda generalmente pagan entre el 2% y el 5 % del precio de compra en gastos de cierre.
Lo que quiere decir, que si tu casa cuesta US 150.000, podrás pagar entre US 3.000 y US 7.500 en costos de cierre.
La oficina de Ley de Procedimientos de Liquidación de Bienes Raíces (RESPA), dice que garantiza que los consumidores reciban información sobre el gasto total de hipoteca al momento de cerrar la transacción y los protege de cargos innecesarios debido a ciertas prácticas abusivas, como sobornos u otro comportamiento inapropiado durante el proceso de liquidación.
Por estas razones, los prestamistas están obligados por ley a proporcionar estos costos en un formulario de estimación de préstamo dentro de los tres días hábiles posteriores a tu solicitud de préstamo hipotecario.
Este formulario contiene los términos del préstamo, mensualidades proyectadas y costos finales de cierre. Por lo que te recomendamos:
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- Analizar, principalmente los fondos que necesites llevar al cierre.
- Y por otra parte detectar costos excesivos y cuotas innecesarias, conocidas como “tarifas basura”.
- Además, puedes comparar costos de cierre con otro prestamista, y mira que los costos de cierre que te establecen, realmente, son necesarios que los cubras.
NOTA: Los costos de cierre promedio en USA para una propiedad unifamiliar en 2020 fueron de $6087 incluyendo impuestos, según encuesta realizada por Closing Corp, firma especializada en estos costos.
¿Por qué son necesarios estos gastos de hipoteca?
En general, todos los gastos necesarios para la compra de la casa de tus sueños, te interesarán para saber a cuánto ascienden y ahorrarlos con tiempo; es una larga lista de desembolsos: cuota inicial, primas de seguros, gastos de tasación, impuestos,comisiones, costos de mudanza, etc.
Los costos de cierre asociados a la propiedad son los gastos que te ayudan a verificar tu título de propiedad y el valor de la casa. Algo muy importante, porque la vivienda es la garantía de la hipoteca.
Por ejemplo, en la cuota de Valuación, un banco, para un préstamo, exige que se haga este proceso para estimar el costo de la propiedad y así corroborar que la propiedad sirva como garantía al crédito que se pide.
¿Quién paga los gastos de cierre de una casa?
Habitualmente, quienes pagan los costos de cierre de una casa, son el comprador (la mayor parte) y el vendedor, respectivamente.
Como los costos de cierre te pueden preocupar, hay pasos que te pueden ayudar para aliviarlos, como son:
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- Ante todo, compara tarifas de diferentes prestamistas y negocia por ejemplo, algunas tarifas de cierre.
- Al saber, cuál es el efectivo requerido para cerrar la hipoteca, puedes negociar con el prestamista para incorporarlos en tu crédito, pero pagarás más mensualmente.
- De pronto, el vendedor te acepte reducir costos de cierre o el precio de compra, si la vivienda ha tenido pocas ofertas, claro según las razones. Es cuestión de plantear y negociar los términos con el vendedor de la vivienda.
- Igualmente, sobre el abogado, podrías negociar honorarios.
- Para finalizar, explora reembolsos o incentivos, ya que algunos bancos ofrecen reembolsos para compradores elegibles de vivienda por primera vez.
¿Cuánto tarda el cierre de una casa?
Ya después de tanto papeleo y de pago de tarifas, te preguntarás cuánto tarda el cierre de una casa; te contamos que puede tardar de cuatro a seis semanas después de firmar el contrato de compraventa; el proceso de cierre en sí, puede durar varias horas.
Finalmente, una vez se hayan firmado todos los documentos, que tu hipoteca esté garantizada y el cierre esté oficialmente terminado, recibirás las llaves de la propiedad y puedes mudarte. ¡Felicitaciones!
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Por: Jonathan W.
Jonathan es licenciado en finanzas de la universidad de Florida State University. Cuenta con más de 10 años de experiencia en temas financieros dentro de Estados Unidos como préstamos personales, tarjetas de crédito, préstamos para negocios y consolidaciones de deudas.
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