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¿Cuánto dinero necesito para comprar una casa?

marzo 31, 2022|
cuánto dinero necesito para comprar una casa

¿Cuánto dinero necesito para comprar una casa en Estados Unidos?

Según CNN, en noviembre de 2021 las viviendas alcanzaron un precio promedio de $353.900. Esto fue la consecuencia de un incremento exponencial en el sector inmobiliario que llegó después del control de la pandemia.

¿Cuánto dinero necesito para comprar una casa en Estados Unidos?

Entonces posiblemente te estés preguntando:

¿Qué factores tienen en cuenta los prestamistas a la hora de dar un préstamo hipotecario?, ¿cuánto dinero necesitas para comprar una casa? y más puntualmente ¿qué salario deberías tener para poder acceder a uno?

Te lo explicaremos en detalle en este artículo.

¿Qué factores tienen en cuenta los prestamistas para conceder un préstamo de vivienda_

Los prestamistas evalúan tu capacidad para pagar el préstamo

Y esto no solo depende de tu salario, sino de otros elementos como tus bienes, tus ahorros, tu estado civil y tu situación actual en relación a otros préstamos (si tienes o no otras deudas que saldar).

Otra forma de demostrar tu capacidad de financiar un préstamo, es considerar tus otras entradas de dinero que no corresponden al salario bruto:

  • Comisiones.
  • Pagos por pensión o manutención.
  • Ingresos por inversiones (o emprendimientos).
  • Ingresos del seguro social.
  • Horas extra remuneradas.

El puntaje de crédito es importante para comprar una casa

Por supuesto, tu puntaje de crédito y tu historial serán evaluados a detalle por cualquier prestamista. Cuanto más alto sea tu puntaje, más seguridad tendrá el prestamista de que eres un prestatario responsable.

Un buen puntaje de crédito (superior a 620) te permitirá acceder a tasas de interés más bajas y plazos de pago más adecuados.

Si tu puntaje de crédito actual no es el mejor, puedes trabajar en reparar tu crédito antes de optar a la compra de una casa. De esta forma, no solo tendrás un puntaje más adecuado, sino que tu prestamista podrá ver tu nivel de compromiso en la labor de saldar tus deudas y mejorar tu crédito.

Situación laboral

Como te comentamos hace algunas líneas, el salario será un punto de referencia para saber si puedes asumir los pagos mensuales de tu deuda.

Importante: si recibiste un ascenso, obtuviste un mejor trabajo o estás a punto de mejorar tu condición laboral, te recomendamos que esperes. La permanencia en un puesto te hará mucho más confiable ante el prestamista.

Tip Súper Dinero

Deudas VS. Ingresos

El prestamista también evaluará qué porcentaje de tus ingresos debe estar dedicado a tus deudas actuales. Esto se hace con una fórmula sencilla: es el resultado de la cantidad de deuda que tienes vs el ingreso de dinero.

A esta relación de deuda ingreso, se le conoce como DTI.

Es decir:

2000 (deuda mensual) / 5,000 (ingreso bruto mensual) =(DTI)

Entonces ¿cuál es una relación DTI buena?

Según estudios, las personas que tengan una relación deuda-ingresos superior a 50%, tendrán dificultades para hacer los pagos de su préstamo.

Por lo que una relación de deuda ingreso del 43% es un dato relevante, ya que se considera que es la relación más alta que un prestatario puede tener para que pueda obtener una hipoteca calificada. Aunque la regla 28/36 es la más recomendada. 

¿Cuánto dinero necesito para comprar una casa en Estados Unidos?

Claramente no podemos darte un monto específico, todo dependerá de la casa que quieras comprar y lógicamente, si tienes los medios para pagar este monto.

Por lo que debes considerar seriamente hasta cuál es el monto máximo de dinero que puedes poner mensualmente para pagar tu casa (eso también lo revisará el banco, teniendo en cuenta otros factores que te comentamos previamente).

 Y evaluar a su vez, si este valor va a ser el monto máximo que te puedes permitir (lo que te podría poner incluso en riesgo de incumplimiento) o prefieres optar por un presupuesto más moderado.

Para definir la mejor relación, puedes tener en cuenta la regla general 28/36: una guía usada para poder pagar la casa cómodamente.

Esta regla indica que no se use más del 28% del ingreso mensual para gastos de vivienda y que no sea más del 36% la destinación al pago de deudas, lo que incluye el costo de tu vivienda.

Coloquemos un ejemplo, para hacer más clara esta regla:

Si ganas un salario de $6,000, sin incluir impuestos y deducciones, deberás multiplicar este valor por el 28%:

  • $1680: ($6,000*28%); en este caso: este valor significa el valor mensual para pagar por tu hipoteca.
  • Ahora bien, los pagos mensuales de deuda, incluyendo la vivienda, no deben superar los $2.160 ($6,000*36%).

Ahora bien, en cuanto al Down Payment o pago de cuota inicial los montos pueden variar, dependiendo del tipo de préstamo que escojas. 

Incluso, existen opciones sin down payment. Solo ten en cuenta que entre mayor sea el pago de la cuota inicial, más bajas serán las cuotas durante el tiempo del préstamo. 

Entonces, ¿Cuánto debo ganar para comprar una casa en USA?

Aunque tu salario mensual no es el único factor que te hará comprar una casa (directamente), sí será lo que condicione el monto al que podrás acceder para acercarte más a esta meta de vida. 

Por supuesto, la cantidad de ingresos será determinada por el plazo, la tasa de interés y el pago inicial que brindes.

En el caso de una casa con un precio de $353.900, con un down payment de $70,780 (el 20%)  a un término de 30 años, y un interés del 3,401% (un promedio para un puntaje de 640-659) necesitarás realizar un pago de $1,838.57 mensuales. 

Que incluyen: $1,255.74 enfocados en pago a base e intereses y $471.83 enfocado en pago de impuestos y $111.00 de seguro de vivienda.

¿Cómo calcular cuánto debo ganar para comprar una vivienda?

Entonces, de acuerdo a lo que explicamos previamente sobre el DTI y los ingresos requeridos por diferentes entidades, ¿Cuánto debes ganar para comprar una casa en Estados Unidos?

La cantidad de ingresos, dependerá del programa de préstamo elegido, el plazo, la tasa de interés, así como el Down payment o monto de pago inicial.

Por ejemplo, el DTI, variará de acuerdo a si eliges el FHA u otras opciones como Fannie Mae o Freddie Mac:

  • Si calificas a un préstamo respaldado por el FHA o Administración Federal de Vivienda, por ejemplo, el DTI de tu vivienda no debe exceder el 43% de tu ingreso bruto  en la mayoría de los casos.
  • Mientras que si calificas a una opción con Fannie Mae, la relación del DTI es máximo del 36%, para una persona con ingresos estables. Aunque sí cumples con otros requisitos (como calificación crediticia y dinero de reserva) el porcentaje puede aumentar hasta un máximo DTI del 45%.
  • Ahora bien, si aplicas a través de Freddie Mac, la relación máxima de gastos de vivienda es del 28% y hasta del 36%. Bajo algunas circunstancias el DTI puede llegar hasta el 45%si quien solicita el préstamo compra  una propiedad energéticamente eficiente o cumple con otros requisitos, como si tiene ingresos no estables adicionales comprobados, mantiene una calificación crediticia positiva durante un mínimo de 12 meses o se tiene previsto que cesen algunos gastos, como hijos que en poco tiempo serán responsables de sus gastos por si mismos,entre otros). 

Ejemplo de cómo calcular el ingreso mensual bruto requerido, de acuerdo con el DTI: 

Si queremos calcular, cuánto debe ser nuestro ingreso para una casa de un monto de $353.900, que es el monto promedio comentado previamente de acuerdo a un programa de crédito, lo primero que podemos hacer es usar una calculadora de préstamos hipotecarios, para definir el valor a pagar mensual de acuerdo al precio de la vivienda + los intereses, de acuerdo a la cantidad de tiempo y cuota inicial brindada.

Posteriormente, teniendo claro el valor a pagar mensual, dividimos el pago mensual sobre el DTI máximo que permite el programa de préstamos. Esto, nos dará el ingreso mensual bruto que necesitamos ganar. 

Para el caso, la fórmula sería:

Pago mensual /DTI=  ingreso mensual bruto.

Siendo el pago mensual de $1,838.56

Se dividiría los $1,838.56 en el 31% (que es el valor máximo para el programa del FHA), lo que nos daría un resultado de: $5.930,83. 

Mientras que este valor dividido en 28%, que es el máximo DTI permitido para el programa de préstamos de Freddie Mac, el valor sería de: $6,566.28

Para más claridad:

Préstamo FHA Préstamo Freddie Mac
Precio vivienda $353.900 $353.900
Down Payment 3,5% 3%
Término 30 años 30 años
APR 3,5% APR 3,5% APR
Cuota mensual $1,838.56 $1,838.56
Máximo DTI  31% 28%
Ingreso mínimo requerido (por mes) $5.930,83 $6,566.28
Ingreso mínimo requerido (por año) $71,169.95 $78,795.36

Si haces la prueba de la regla 28/36, si no se incluyen más deudas, estos montos y términos darían una deuda viable de pago y con menores riesgos de impago.

De todas formas, ten en cuenta que, la cantidad de dinero que ganas mensualmente no es determinante en la compra de una casa.

Una inversión como esta requiere de un proceso de preparación financiera previo al momento de la compra y el pago mensual, puede variar de acuerdo a la cuota inicial brindada. 

Así que, en esta definición entra en juego también si tu trabajo es estable y tus ingresos son buenos, y qué tan sólido es tu puntaje.

 Entonces podrá otorgar un préstamo mayor con la seguridad de que cumplirás con tus pagos mensuales.

Por supuesto, ten en cuenta la relación 28/36, donde el 28% es lo máximo a pagar en la cuota de hipoteca y el 36% el total enfocado en deudas.

Si superas esta relación, hay menos probabilidad de aprobación, debido al riesgo. Aunque claro, un puntaje sólido puede hacer la diferencia en esta relación y en si es aprobado o no tu crédito.

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¿Cuáles son los estados con las casas más baratas?

Hay algunos estados y ciudades en las que es más fácil acceder a una nueva casa y el costo es ligeramente más bajo:

  • En Mississippi necesitarás alrededor de $114.500 para comprar una casa.
  • En West Virginia el costo promedio asciende ligeramente a $115.000. 
  • Para comprar una casa en Arkansas, necesitarás unos $123.300.
  • Si quieres comprar una casa en Oklahoma, el precio aproximado es de $130.000.
  • Kentucky es otro de los estados “más baratos” para comprar una casa, $130.900.
  • El valor promedio de una vivienda en Indiana es de $135.400. 
  • Por otro lado, en Alabama el precio promedio de una casa es de $130.500.

Sí es posible comprar una casa en Estados Unidos, sobre todo si sabes cuáles son las facilidades que puedes tener en cuenta para conseguir hacer más liviana tu compra.

Por ejemplo, ¿sabes que puedes comprar una casa sin Down Payment? Lee este artículo y mira las condiciones para “saltarte” la cuota inicial. 

¿Qué otros gastos debo tener en cuenta para comprar una casa?

¿Aún te preguntas cuánto dinero se necesita para comprar una casa en Estados Unidos? 

 

Además del costo neto de la vivienda, debes considerar algunos gastos relacionados que forman parte de los requisitos para comprar una casa en Estados Unidos:

➡️ Impuestos a la propiedad

Antes de concretar una compra debes asegurarte de que la casa esté libre de deudas. De lo contrario, tendrás que pagar todos los impuestos a la propiedad que estén en el rango de la fecha de cierre hasta el fin del año fiscal.

Si la casa está solvente, solo tendrás que asumir un monto prorrateado que suele ser bajo, nada de qué preocuparse.

Te puede interesar: ¿Qué es Escrow o cuenta de depósito de garantía? ¿Cómo funciona?

➡️ Costos legales

Los costos legales dependerán de las condiciones establecidas en el estado en el que desees vivir. En algunos lugares de Estados Unidos los compradores tienen la responsabilidad de contratar un abogado inmobiliario que se haga cargo de todo el proceso, incluyendo la transferencia del título de propiedad.

En ese caso, los honorarios profesionales varían según la experiencia del abogado, su grado de especialización y el estado en el que se encuentre.

Este es un gasto implícito en cualquier compra y deberías estimarlo dentro de tu presupuesto inicial.

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Hagamos un resumen de todo lo que necesitas tener en cuenta para saber con certeza cuánto dinero se necesita para comprar una casa en Estados Unidos:

¿Cuáles son los estados con las casas más baratas_

➡️ ¿Cuál es el pago inicial de una casa?

En general, se habla de que el pago inicial de una casa debe estar alrededor del 20% de su costo total (para una casa nueva). Sin embargo, es posible comprar una casa con un pago inicial de 5% o 10% del costo total.

 

En este caso todo está anclado a las condiciones de infraestructura y negociación de la casa. Será mucho más sencillo que encuentres porcentajes de pagos iniciales bajos si se trata de una casa en reventa.

➡️¿Cómo planificar mis finanzas para comprar una casa?

Comprar una casa solo contando con tu salario puede que no sea imposible, pero definitivamente tomará mucho tiempo. En lugar de hacer eso, plantéate otras formas de financiamiento:

 

  • Créditos hipotecarios FHA.
  • Créditos hipotecarios VA.
  • Créditos hipotecarios convencionales.

 

Aquí te contamos de qué se tratan cada uno de ellos.

 

También ten en cuenta que muchos bancos ofrecen este tipo de préstamos. De hecho, tenemos una lista de 9 bancos que aceptan ITIN para comprar casas en Estados Unidos.

➡️ ¿Cuál será el precio total de mi vivienda?

El precio total de tu casa en Estados Unidos será la suma del precio neto de la casa, más los honorarios de tu abogado, los gastos legales y el valor de los impuestos pendientes de tu nueva propiedad (en caso de que los tenga).

➡️ ¿Puedo usar mis ahorros para comprar una casa?

Si tienes una cuenta Roth IRA o Roth 401 (k) puedes retirar una parte de tu dinero para comprar tu casa en Estados Unidos. Si, por otro lado, tienes una cuenta Roth tradicional, puedes retirar hasta $10.000 para amortizar parte del pago de tu vivienda. 

Por otro lado, si estás casado, tu cónyuge puede realizar lo mismo para presentar $20.000 como parte del pago de tu nueva casa.

Así que sí puedes usar tus ahorros. Pero esto tiene algunas consecuencias:

 

  • Tendrás que pagar una multa adicional de 10% (si haces el retiro antes de los 60 años).
  • Tendrás que pagar impuestos sobre la renta correspondientes a ese retiro.

Teniendo en cuenta esto, te recomendamos que lo pienses dos veces antes de usar tus ahorros para comprar tu casa. Evalúa otras opciones antes de tomar esta decisión.

Toma clases para primeros compradores de casas en Estados Unidos

Sí, hay clases. Son como el resto de las clases académicas, pueden ser presenciales o en remoto. El objetivo de estas clases es ayudar a los primeros compradores a tomar buenas decisiones, teniendo en cuenta aspectos financieros y operativos.

Estos cursos no son obligatorios en la mayoría de los casos, pero sí que hay prestamistas que exigen esta formación en los prestatarios que forman parte de programas para primeros compradores de viviendas.

¿Qué debes saber sobre las clases para primeros compradores de casas?

 

  • Es mejor tenerlas en cuenta aunque no sean obligatorias. Estas clases te ayudarán a tomar la mejor decisión y tener un panorama más claro sobre la compra de tu casa.
  • No son clases demasiado largas. De hecho, el curso puede tomar apenas unas horas. 
  • La mayoría de estos cursos son completamente gratuitos. En caso de que no lo sean, el costo no suele superar los $100. 

Aquí puedes encontrar un curso para primeros compradores de casas con la certificación de HUD. 

Finalmente, lo único que debes dar por sentado es que sí es posible comprar una casa si estás dispuesto a tomar buenas decisiones financieras.

Si buscas un préstamo, ¡contáctanos y te ayudamos a comprar entre las mejores opciones!

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