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Préstamos FHA para primeros compradores: Cómo funciona – Requisitos

julio 13, 2022|
Préstamos FHA para primeros compradores

¿Buscas un programa para primeros compradores? Te pueden interesar los programas para primeros compradores del FHA… ¿Cómo funcionan? ¿Puedes aplicar? 

En qué consisten los préstamos FHA para primeros compradores

 Para marzo del 2022 el precio promedio de una vivienda en Estados Unidos estuvo cerca de los $449.000 y se vendieron cerca de 696.000 viviendas.

Si quieres hacer parte de estas cifras, puedes hacerlo a través de préstamos convencionales  o buenos ahorros.

Pero, algunas entidades del gobierno pueden ser de gran ayuda para la compra de tu vivienda. Ya que brindan algunos beneficios que no obtendrías por los medios tradicionales, antes mencionados.

 

💡 En primer lugar, aclaremos: FHA (Federal Housing Administration) es la Administración Federal de la Vivienda y se encarga de asegurar préstamos hipotecarios para impulsar las oportunidades de adquirir una nueva vivienda.

Qué es un préstamo FHA y cómo funciona

Sabiendo esto, veamos qué es un préstamo FHA:

No es la FHA quien concede los préstamos, sino que garantiza que el dinero sea devuelto al prestamista en caso de que falte algún pago.

Sin embargo, esto lo hace a través de una prima de seguro hipotecario que se agrega al monto total de la hipoteca.

Una prima de seguro hipotecario (MIP) es algo común. Cuando los prestamistas consideran que otorgar un préstamo es riesgoso, aplican este seguro como una forma de garantizar la amortización del monto total.

Tip Súper Dinero

En el caso de los préstamos FHA para primeros compradores, la prima de seguro hipotecario es equivalente al 1,75% del monto prestado.

Este monto extra puede pagarse por adelantado o como parte de los costos de cierre.

Además de esto, los préstamos FHA también suman un cargo anual equivalente aproximadamente al 0,85% del costo de la hipoteca.

¿En qué consisten los préstamos FHA para primeros compradores?

Al tratarse de un préstamo asegurado por la FHA que, al mismo tiempo, está respaldada por el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano, los prestamistas tienen garantía de que su dinero estará a salvo. 

 

En qué consisten los préstamos FHA para primeros compradores

Así, los préstamos FHA para primeros compradores permiten el acceso a pagos iniciales mucho más bajos que los que exigen los bancos tradicionales (que pueden estar entre el 5% y el 20% del costo total de la vivienda), aún cuando el prestatario no cuente con un historial de crédito excelente.

En la práctica:

Supongamos que tienes un puntaje de crédito de unos 500 puntos y quieres acceder a una casa que tiene un costo de $200.000.

Con un pago inicial del 5%, $10.000 como inicial y un plazo de 30 años con una tasa de interés de 2,74% (el tipo de APR que puedes encontrar en un préstamo FHA).

Las condiciones de tu hipoteca serían:

    • MIP inicial: 1,75%
    • MIP anual: 0,85%
    • Monto del préstamo: $193.325
  • Pago mensual estimado: $1,078

Down Payment de un préstamo FHA

Para acceder a un pago inicial bajo de un préstamo FHA, solo es necesario que tengas un puntaje de crédito superior a 580 puntos.

Así, podrás optar a pagos de cuotas iniciales de entre 3,5% y 9,9%  (sin incluir los costos adicionales)..

En caso de que tu puntaje esté entre 500 – 579, optarás a pagos de hasta el 10% sobre el valor de la vivienda. 

¿Cómo ayuda el seguro del FHA al prestatario?

Podemos destacar 3 beneficios que ayudan al prestatario:

Los préstamos de la FHA también tienden a tener tasas hipotecarias por debajo del promedio

El mercado hipotecario suele ser especialmente cruel con los primeros compradores. Si no tienen un buen puntaje de crédito, probablemente las tasas hipotecarias no sean favorables.

En el repunte más reciente de las tasas hipotecarias en los Estados Unidos, el promedio alcanzó un 5,98%. Con un préstamo FHA es posible optar hasta a un 2,74%.

Por eso, es común que los préstamos FHA para primeros compradores sean populares, porque las tasas hipotecarias pueden llegar a estar varios puntos por debajo de las tasas promedio en el mercado convencional.

Acceso a financiamiento para acondicionamiento de casas

Los primeros compradores de casas suelen querer acceder a inmuebles económicos.

Estos inmuebles no siempre están listos para ser habitados o no están en buenas condiciones. Para estos casos los préstamos FHA 203k son ideales porque también son otorgados a primeros compradores que requieran hacer reformas o remodelaciones.

Los préstamos de la FHA también tienden a tener tasas hipotecarias por debajo del promedio

¿Cómo califico para un préstamo FHA? | Préstamo FHA requisitos

Teniendo en cuenta todas las características de los préstamos FHA para primeros compradores, esto es lo que necesitas para calificar:

    • Dinero disponible para el pago inicial.
    • Tiempo específico de mudanza: esto es importante, con un préstamo FHA debes garantizar que te mudarás en los 60 días posteriores al cierre de la venta.
    • Relación deuda-ingresos: esta relación debe ser menor al 43%.
    • Inspección previa: la inspección debe ser solicitada por el prestatario directamente con la FHA.
    • Prueba de empleo y constancia de ingresos: respecto a esto, podrían solicitarte documentos como talonarios de pago, formularios W-2 o declaraciones de impuestos federales.
    • Precio de la vivienda dentro de los límites de la FHA – 2022.

    FHA como préstamo para compradores de vivienda por primera vez

    Los préstamos FHA para primeros compradores son una forma de facilitar el proceso de compra sin necesidad de aspirar a préstamos de acceso más complejo.

      Estos préstamos requieren de un puntaje de crédito bajo en comparación con otros, lo que es ideal para los primeros compradores que, posiblemente, tengan un historial más reciente.

      Por otro lado, a pesar de que existen algunos préstamos con condiciones atractivas como los de USDA, los de FHA son los más “libres” al permitir que los prestatarios utilicen los fondos para conseguir la vivienda que deseen.

        Los préstamos de la FHA no son solo para compradores de vivienda por primera vez

        Y a pesar de que nos hemos centrado en los préstamos FHA para primeros compradores, no están limitados. Es decir, si no eres un primer comprador, también puedes acceder a un préstamo FHA. 

        Además, los préstamos de la FHA también son una buena opción de refinanciamiento en caso de que ya cuentes con una hipoteca y quieras bajar los costos.

          Los préstamos de la FHA no son solo para compradores de vivienda por primera vez

          FHA VS. Préstamos convencionales

          ¿Qué pasa si los ponemos cara a cara? ¡Así se comparan los préstamos FHA VS. préstamos convencionales!

          Préstamos FHA para primeros compradores Préstamos convencionales
          Pago inicial 
          • El pago inicial puede ser tan bajo como del 3,5% con un credit score de 580 puntos.
          • Si tienes un puntaje de crédito menor a 580, el pago inicial puede ser de hasta el 10% del valor de la vivienda.
          • El pago inicial más bajo (del 3%) está reservado para solicitantes con buenos ahorros y un credit score mayor a 600 puntos.
          • Si tu puntaje de crédito es inferior a 600 puntos, el pago inicial puede alcanzar el 20% sobre el valor de la vivienda.
          Puntaje de crédito
          • Es necesario un credit score de 500 puntos.
          • La mayor parte de los prestamistas tradicionales requieren de un puntaje de crédito mínimo de 620 puntos.
          Relación DTI
          • Tu relación DTI debe ser del 43%.
          • Tu relación DTI puede ser de hasta 50% (aunque es recomendable que se mantenga por debajo del 45%).
          Seguro hipotecario
          • Independientemente de tu pago inicial, será necesario que pagues un seguro hipotecario.
          • Las primas del seguro hipotecario para un préstamo FHA son iguales, independientemente de tu puntaje de crédito.
          • En la mayor parte de los casos, tendrás que pagar el seguro hipotecario si tu pago inicial es inferior al 20% del total del precio del inmueble.
          • El seguro hipotecario es más costoso si tienes un puntaje de crédito menor. 
          • Las primas del seguro hipotecario quedan saldadas cuando se alcanza el 78% del precio de compra.
          Características de la propiedad
          • La propiedad debe ser la vivienda en la que vas a vivir. El préstamo no puede utilizarse para compras de viviendas con fines comerciales.
          • Puedes utilizar un préstamo convencional para inmuebles de inversión o una casa vacacional.

          Límites de los préstamos FHA

          Por último, los préstamos FHA para primeros compradores tienen límites mínimos y máximos:

          Límite mínimo de préstamos FHA (en zonas de bajo costo)
          Vivienda single Vivienda dúplex Vivienda tríplex Vivienda fourplex
          $420.680 $538.650 $651.050 $809.150

          Límite máximo de préstamos FHA (en zonas de alto costo)
          Vivienda single Vivienda dúplex Vivienda tríplex Vivienda fourplex
          $970.800 $1.243.050 $1.502.475 $1.867.275

          Por supuesto, estos límites varían según el estado en el que se solicite el préstamo e incluso varían según el condado en el que quieras comprar tu casa.

          Por último, los préstamos FHA se ofrecen a través de entidades bancarias. Es decir, al funcionar como una aseguradora y no como un prestamista, la solicitud debes hacerla a través de una entidad que ofrezca este tipo de préstamos.

          También es importante aclarar que actualmente este tipo de préstamos no están disponibles para personas con ITIN number. Si este es tu número de identificación en Estados Unidos, te recomendamos buscar otro tipo de préstamos hipotecarios con ITIN number.

          ¡Pero no te desmotives! Puedes solicitar una consulta gratuita con nuestro equipo y podemos ayudarte a encontrar un préstamo hipotecario ideal para ti. 

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