Si estás en el proceso de comprar una casa, seguramente habrás visto el término préstamo convencional. Pero ¿Qué es un préstamo convencional?
Un préstamo convencional es un tipo de préstamo que no está asegurado ni garantizado por el gobierno federal.
Es una buena alternativa para muchas personas que desean comprar una casa, ya que sus costos son relativamente más bajos que otro tipo de préstamos hipotecarios, sus términos son más flexibles y el proceso de aprobación, también tiende a ser mucho más rápido.
¿Qué es un préstamo convencional?
Como te explicamos, un préstamo convencional, también es conocido como hipoteca convencional, es un tipo de hipoteca que no cuenta con el respaldo de una agencia gubernamental, es decir, que este no cuenta con la garantía o es asegurado a través de una institución del gobierno.
Por el contrario, los préstamos convencionales son ofrecidos por prestamistas privados como:
- Cooperativas de créditos.
- Compañías hipotecarias.
- Bancos.
Estas hipotecas convencionales, pueden ser “conformes”, en otras palabras, que cumplen con los requisitos de venta de las empresas Freddie Mac y Fannie Mae, entidades patrocinadas por el gobierno, en donde, venden y compran hipotecas a prestamistas e inversores.
O “no conformes”, que básicamente significa que no cumplen los parámetros requeridos por Freddie Mac y Fannie Mae, como los préstamos jumbo, que superan con creces los límites de los préstamos conformes.
Asimismo, estas instituciones se adecuan a los límites de préstamos determinados por la Administración Federal de Financiamiento de la Vivienda, o FHFA. Lo que ha permitido, que los individuos puedan calificar para la compra de una casa en los diferentes estados del país.
Características de los préstamos convencionales
- Los préstamos convencionales se caracterizan por ofrecer tasas de interés fijas, lo que significa que el valor del interés no variará a lo largo de la vida de todo el crédito.
- Esto a su vez significa que los requisitos son más estrictos, al no estar respaldados por el gobierno.
- Y aunque hay algunas agencias federales que pueden respaldar hipotecas de origen privado, los aspirantes deben cumplir con requisitos muy estrictos para aplicar a estos programas.
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Requisitos exigidos para obtener un préstamo convencional:
Debido a la crisis hipotecaria de 2007-2008, los préstamos convencionales, son mucho más estrictos que los préstamos respaldados por el gobierno.
Por lo que de hecho, ya no encontrarás fácilmente ofertas como “sin cuota inicial” o “sin verificación de crédito”.
Así que para que te hagas a una buena idea de a qué te puedes enfrentar, te hablaremos sobre las condiciones que piden las instituciones para obtener un préstamo convencional:
Down payment (cuota inicial):
Este requisito puede variar según el tipo de préstamo convencional, la vivienda y tu situación económica, como:
- Si no es la primera vez que adquieres una casa, tu porcentaje de down payment mínimo es del 5%.
- Si es la segunda casa que adquieres, tu down payment será del 10%.
- Si la casa que vas adquirir es unifamiliar, el porcentaje del depósito es del 15% a pagar.
- Para la adquisición de un préstamo jumbo, el Down Payment es entre el 10 % y el 40 %.
- Si deseas una hipoteca con tasa de interés ajustable el depósito es del 5%.
- Si aplicas con alguna de estas ayudas para primeros compradores, tu down payment puede ser aún más bajo o incluso, podrías incluso obtener una casa sin necesidad de un pago inicial.
Importante: si quieres refinanciar tu préstamo convencional necesitarás más del 3% del monto de tu casa para hacerlo y para el refinanciamiento con desembolso en efectivo debes tener un mínimo del 20% del capital de la casa.
Continúa leyendo: Cómo Comprar Casa Sin Down Payment En USA.
Seguro hipotecario privado:
Si no realizas un depósito (down payment en inglés) de menos de 20% en el préstamo convencional, tendrás que pagar un seguro hipotecario (PMI), el cual sirve para cuidar a tu prestamista en caso que no puedas pagar tu préstamo convencional para casa.
Estos seguros pueden variar de monto por la cantidad del down payment y el puntaje crediticio.
Por otro lado, el PMI no va ser un gasto de tu préstamo para siempre, ya que no es necesario refinanciar para liberarte de esa deuda, porque cuando tengas el 20% del capital de tu casa, puedes pedir a tu prestamista que quite el PMI de tus pagos.
Asimismo, si logras alcanzar el 22% del capital de la vivienda, el PMI es eliminado automáticamente de tu préstamo convencional.
Monto del préstamo:
Los límites de los préstamos convencionales son establecidos por Freddie Mac y Fannie Mae. Estos límites cambian todos los años.
Por ejemplo, para este 2022 los límites de préstamos hipotecarios establecidos por estas dos entidades se encuentran en $647,200. De acuerdo con información publicada por el FHFA.
Puntaje de crédito:
Para optar por los préstamos convencionales se exige un puntaje de crédito de 620 puntos, como mínimo. De acuerdo con información de FICO.
Relación ingresos-egresos:
Tu relación de ingresos y egresos o Debt to Income (DTI), debe rondar el 36% y no ser superior al 43%.
Documentación exigida para una hipoteca convencional
Comprobantes de ingreso:
Entre estos documentos se pueden encontrar:
- Talones de pago
- Dos años de declaraciones de impuestos federales.
- Un estado de cuenta de 60 días o de los últimos tres meses que incluyan cuentas con activos, como cuentas de ahorros, corrientes, o de inversión.
- Dos años de declaraciones W-2.
Verificación de empleo:
Los bancos buscan asegurarse de la estabilidad de tu empleo, así que pueden pedir cartas laborales, y comunicarse con tu empleador o anteriores empleadores.
Comprobante de activos:
Asimismo, podrán exigir pruebas de estados bancarios y de inversión.
Esto, con el fin de comprobar que tienes lo suficiente para los costos de cierre, cuotas iniciales e incluso reservas monetarias.
Pruebas de identidad:
También, podrán exigir otra documentación como número de seguridad social o documentos equivalentes, así como, licencia de conducción o identificación estatal.
Esto con el fin de comprobar identidad y revisar tu historial crediticio.
Préstamo convencional ventajas y desventajas:
A continuación, te presentamos un cuadro en donde se explica a detalle sobre préstamo convencional ventajas y desventajas:
- Un mejor control del seguro hipotecario privado: todos los préstamos convencionales, que tengan un down payment, inferior del 20%, cuentan con un seguro hipotecario privado.
- La aprobación puede ser mucho más rápida que un préstamo ofrecido por el gobierno.
- Una hipoteca convencional tiene términos ajustables. Es decir, puede ser de 7, 12 a 30 años.
- Puedes solicitar más dinero, si tienes muy buen puntaje.
- Asimismo, puedes contar con una cuenta Scrow o depósito de garantía opcional, para el pago de impuestos y seguros, sin tener que incluirlos en la cuota mensual del préstamo.
- Rigurosa aprobación del préstamo convencional: es una opción difícil de aprobación, ya que son estrictos con los requisitos que exigen. Muchas veces piden medidas adicionales a los prestamistas para evitar que incumplan su préstamo convencional de casa.
- Si tu puntaje no es muy alto, no podrás aplicar a una hipoteca convenciona
¿Cuáles son los límites de los préstamos convencionales?
Hay que mencionar los límites que poseen los préstamos convencionales para sus montos máximos, ya que esta hipoteca se puede elegir como: no conforme o conforme.
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Préstamos convencionales no conforme:
Son aquellos préstamos en donde, los prestamistas son libres de determinar sus propios límites de dinero para los préstamos convencionales para casa.
En esta categoría se incluyen los préstamos jumbo, con topes de alrededor de 1 a 2 millones de dólares.
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Préstamo convencional conforme:
Een este caso, los límites establecidos de los préstamos convencionales conformes son propuestos por la FHFA.
Determinando actualmente como monto máximo de $647,200.00, para la mayoría de los estados del país.
Por otra parte, la suma de dinero límite de los préstamos convencionales para casa en algunas ciudades de California y Hawai es de $970,800.
Préstamos FHA vs convencional:
Como hemos mencionado, los préstamos convencionales son aquellas hipotecas que no están respaldadas por instituciones del gobierno y sus requisitos están establecidos por Fannie Mae y Freddie Mac.
Por otro lado, los préstamos FHA son un tipo de préstamo hipotecario que está asegurado por la Administración Federal de Vivienda de Estados Unidos.
Además, los préstamos FHA cuentan diferentes ventajas, las cuales son:
- No exigen una buena calificación para poder calificar y solicitar un préstamo convencional para casa, ya que si tu tienes un puntaje de crédito de 580 puntos solo deberás cancelar un pago mínimo inicial del 3.5%.
- Cuentan con requisitos crediticios más accesibles, que permiten una fácil aprobación del préstamo.
- El 83% de las personas en Estados Unidos han adquirido un préstamo FHA para comprar su primera casa.
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Conclusión:
Los préstamos convencionales en Estados Unidos se han vuelto una excelente alternativa para aquellas personas que desean comprar una casa.
Si bien conocido que no tienen garantía con ninguna institución gubernamental, permiten alternativas que se ajustan a una amplia gama de propiedades y compradores de casas.
Asimismo, si conoces los a detalles los requisitos que exigen los préstamos convencionales para casa, lograrás que tu solicitud sea exitosa y conociendo las ventajas y desventajas que poseen estos, cumplirás tu sueño de adquirir una vivienda.
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