¿Quieres comprar una casa embargada o una de las casas en remate por bancos? Generalmente comprar una casa en Foreclosure es una forma de acceder a casas baratas en Estados Unidos (o, al menos, más económicas que las que están en el mercado).
Y como sabemos que tú también tienes el sueño de tener tu propia casa en Estados Unidos, ¡te ayudaremos! En este artículo verás cómo comprar una casa en Foreclosure cuidándote de estafas e inconvenientes.
¡Presta atención!
¿Qué significa foreclosure en español?
Foreclosure en español significa “ejecución hipotecaria” y hace referencia al proceso legal que surge cuando un prestamista toma el control de una propiedad por incumplimiento de parte del prestatario.
En la práctica, cuando una persona adquiere un préstamo y pone su casa como garantía, también corre el riesgo de perderla al incumplir con los pagos o las condiciones del préstamo.
¿Cómo funcionan las ejecuciones hipotecarias?
Las ejecuciones hipotecarias no son repentinas. Responden a este proceso:
- El prestamista realiza una notificación al prestatario apenas incumple con un número específico de pagos (esta condición es parte de los acuerdos iniciales al adquirir un préstamo).
- Al pasar 3 o 6 meses, el prestatario recibe una segunda notificación y posteriormente se hace la ejecución hipotecaria si el propietario no responde.
El medio para realizar una ejecución hipotecaria varía según el estado del país. En general, las ejecuciones hipotecarias pueden ser de dos tipos:
- Ejecución hipotecaria judicial: requiere que el prestamista vaya a tribunales y presente una prueba de la deuda pendiente. Luego, el sheriff local ejecuta una subasta o pone la propiedad a disposición del prestamista para que realice la venta.
Este tipo de ejecución se realiza en 22 estados del país, incluyendo Florida y Nueva York.
- Ejecución hipotecaria no judicial: es la más común y no requiere de tribunales. En general, es bastante más rápida.
Se realiza en 28 estados del país, incluyendo California y Texas.
¿Cómo comprar una casa en Foreclosure?
Ahora que sabes todo esto, te contamos paso a paso cómo comprar una casa en foreclosure:
1. Investiga diferentes métodos para comprar una casa en foreclosure
Este es el primer paso, porque hay al menos 5 formas de comprar una casa en foreclosure:
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Pre-foreclosure |
Es la venta que se realiza cuando el propietario ha recibido la notificación de impago. A partir de este punto, el prestamista puede comunicar la situación de la casa y perfilar posibles compradores. Pero, es posible que el actual propietario salde su deuda y la propiedad ya no esté disponible. |
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Short sale |
Ocurren cuando el prestamista tasa la propiedad en un monto menor al de la deuda de la hipoteca. Se da cuando los prestatarios tienen dificultades financieras comprobables y el prestamista le propone la venta de la propiedad para saldar la deuda. En este sentido, es una venta similar a una venta convencional. Con la diferencia de que el contrato especificará que las condiciones de venta están sujetas a la aprobación del prestamista. |
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Subasta |
Si el propietario tuvo la opción de pagar su hipoteca o hacer una short-sale y no lo logró, entonces la propiedad va a subasta. Para esto, la casa debe estar en un proceso de ejecución hipotecaria y en este caso el propietario debe haber sido notificado. Estas subastas pueden ser realizadas de manera presencial o en línea y puedes enterarte de ellas consultando directamente con los prestamistas o buscando directamente en Google como: “sheriff sale auction”. |
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Propiedades de los bancos |
Cuando una vivienda no consigue ser vendida en la subasta, puede pasar a manos del banco para probar otro canal de venta. (Más adelante te diremos dónde conseguir casas embargadas en venta). |
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Propiedades del gobierno |
Al igual que en el caso anterior, suceden cuando hay una falta de pago al prestamista. |
2. Determina cuánto puedes pagar
La planificación financiera es vital si quieres financiar tu casa y no asumir una deuda que resulte impagable con el paso del tiempo.
El primer paso para conseguirlo es definir un presupuesto. La ventaja es, por supuesto, que encontrarás casas baratas en Estados Unidos si decides comprarla en foreclosure.
3. Busca ayuda financiera para compradores en caso de requerirlo
Respecto a la planificación financiera, si necesitas ayuda para comprar tu primera casa en Estados Unidos, puedes recurrir a programas como:
- Programa de préstamos de FHA para primeros compradores.
- Programa de préstamos para viviendas rurales USDA.
- Programa de préstamos de vivienda para veteranos de las fuerzas armadas VA.
- Hipoteca de eficiencia energética.
- Programa Good Neighbour Next Door.
- Conventional 97 Fannie Mae.
- Programas para primeros compradores de vivienda con ITIN.
- Programa Foreign National.
4. Contrata a un agente en bienes raíces
A pesar de que puedes acceder a directorios de casas en foreclosure, siempre es más sencillo hacer todo el proceso con un agente de bienes raíces.
Es recomendable que consigas un agente de bienes raíces experto en ejecuciones hipotecarias. Esto es importante porque te ayudará a identificar red flags, vecindarios con valores inmobiliarios en descenso y problemas de calidad.
5. Encuentra casas en foreclosure a la venta
Uno de los mejores lugares para encontrar casas en foreclosure o propiedades en ejecuciones hipotecarias es el MLS Multiple Listing Service Listings.
Para encontrarlas, en el buscador debes insertar la ciudad y el estado en el que buscas tu futura vivienda. Luego, podrás filtrar por precio, número de habitaciones y número de baños.
A través de esta página también puedes encontrar agentes de bienes raíces especializados en ejecuciones hipotecarias.
6. Consigue la aprobación para tu préstamo hipotecario
Muchas de las personas que quieren saber cómo comprar una casa en foreclosure y están dispuestas a realizar un pago inicial en efectivo.
Es importante que obtengas, al menos, una preaprobación para tu hipoteca antes de realizar una oferta.
Para acceder a una hipoteca en Estados Unidos, puedes aprovechar la primera consulta gratuita con SuperDinero para saber cuáles son los prestamistas adecuados para ti. Al completar tu proceso con nosotros, podemos garantizarte el acceso a préstamos hipotecarios en un tiempo menor al común.
7. Realiza una oferta competitiva
Luego, es necesario que junto a tu agente hagas una oferta en caso de que la vivienda se encuentre en subasta.
Al hacerlo, debes tener en tus manos el depósito mínimo de la vivienda.
8. Inspecciona la casa a comprar
Antes de comprar tu casa, te recomendamos que realices una inspección para evaluar el gasto aproximado que tendrás que hacer en reparaciones. Pero además, esta inspección te permitirá negociar el precio de compra, en caso de que sea demasiado alto.
9. Realiza la compra de tu nuevo hogar
Después de haber hecho tu oferta y después de finalizar la inspección, podrás concretar tu compra a través de tu agente inmobiliario.
Pros y contras de comprar una casa en foreclosure
Después de que se ejecuta cualquier tipo de ejecución, puedes poner en práctica tus conocimientos sobre cómo comprar una casa en foreclosure. Por supuesto, teniendo en cuenta las ventajas y desventajas:
– Precios más bajos respecto al mercado.
– Pagos iniciales más bajos, tasas de interés más bajas y facilidades respecto al avalúo de la vivienda.
– Antes de que tengas que comprar la casa en una subasta o a un apropiado, puedes consultar con el propietario directamente y hacer una negociación favorecedora para ti.
– La propiedad puede estar deteriorada o tener problemas graves de infraestructura.
– Comprar una propiedad en foreclosure también puede acarrear costos ocultos como impuestos gubernamentales o deudas pendientes con el IRS.
– El proceso de compra es más tedioso. Ten en cuenta que estas casas tienen un precio tentador y esto implica una gran cantidad de ofertas.
A los bancos suele tomarles tiempo escoger al mejor postor y tú tendrás que esperar todo el tiempo necesario.
¿Por qué las casas con foreclosure son más económicas?
Por lo general, estas casas tienen un valor neto mucho más bajo que el resto de las casas en el mercado porque los prestamistas necesitan recuperar la mayor parte posible de la hipoteca que han concedido.
Sin embargo, ese es el lado bonito. La verdad es que si te interesa saber cómo comprar una casa en foreclosure también deberías saber que muchas de estas casas están en pésimas condiciones.
Entonces, antes de tomar una decisión, ten en cuenta el gasto en reparaciones que tendrás que hacer antes de poder mudarte cómodamente. Puede suceder que, al final, la suma del costo neto de la vivienda sumado al costo de las reparaciones resulte en un valor más alto que el de una casa que no esté en foreclosure. ¡Está atento a esto!
Y por supuesto, si necesitas ayuda para encontrar opciones de financiamiento o asesoría en programas del gobierno para primeros compradores en Estados Unidos, ¡podemos ayudarte!
Solicita tu consulta gratuita ahora, accede a un directorio amplio de prestamistas y disfruta de la posibilidad de obtener un préstamo hipotecario en tiempo récord con ayuda de los especialistas de SuperDinero.
Por: Jonathan W.
Jonathan es licenciado en finanzas de la universidad de Florida State University. Cuenta con más de 10 años de experiencia en temas financieros dentro de Estados Unidos como préstamos personales, tarjetas de crédito, préstamos para negocios y consolidaciones de deudas.
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9 Comments
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Estamos buscando casas pero todo está el precio muy alto y nesecito información de cómo comprar casa en foreclosure ya que están a menor precio
Hola Lisedia, en el artículo brindamos un paso a paso de cómo comprar una casa con esta alternativa, si pudieras indicarnos una pregunta un poco más específica o en qué parte del proceso tienes duda para guiarte, te agradecemos. ¡saludos y buen día!
Hola Lisedia, feliz dia, te recuerdo que para comprar casa en estado de foreclosure en subasta debes realizar la compra en cash. Para poder utilizar un financiamiento bancario, debes tener en cuenta que debes entrar al principio de la transacción cuando el dueño todavia posee la casa y usas la opción de short sale que esta aprobada por el banco, o al final cuando la casa pasa por todo el proceso, no se vende y el banco toma posesión legitima de la propiedad (REO) y la pone a la venta en las plataformas regulares.
Espero te sirva la información,
saludos.
Hola Argenis, gracias por la retroalimentación 🙂
Quiero saber sobre casas de remate en Washington
¡Hola, Senayda!
Te sugerimos asesorarte con un agente en bienes raices para poder encontrar casa en este estado.
Saludos.
Buenas tardes quisiera saber cuanto seria el porcetnaje que debe llevarse a la mesa a la hora del Cierre de una propiedad en Foreclosure, que clase de prestamo se puede aplicar ? Muchas gracias .
Buenos días quiero comprar casa en forecloser tengo como le ago para apostar en una
¡Hola, Judith!
En el artículo encontrarás toda la información y los pasos necesarios para comprar una casa en Foreclosure. Si tienes alguna pregunta adicional hazla saber para poder ayudarte.
Saludos.